Cum stabilești valoarea corectă a unei locuințe, atunci când vrei să o vinzi

Dacă ai o proprietate rezidențială disponibilă spre vânzare, cu siguranță îți dorești să obții prețul cel mai bun pentru ea – iar asta cu atât mai mult cu cât este vorba, cel mai probabil, de o locuință cu valoare sentimentală pentru tine și familia ta. Problema este că aceeași așteptare o are, la polul opus, și orice potențial cumpărător. Așa se face că în orice tranzacție imobiliară trebuie să se înfrunte două părți cu interese financiare divergente. Pentru ca vânzarea casei sau a apartamentului să ajungă să aibă loc, aceste interese trebuie să ajungă la un numitor comun. Deși negocierea joacă un rol important în acest sens, totul începe, de fapt, cu stabilirea unui preț (solicitat) cât mai aproape de nivelul pieței, de la bun început.

Cum poți solicita evaluarea unei locuințe

Pentru a stabili un preț de pornire corect, se impune o evaluare cât mai realistă a proprietății pe care intenționezi să o vinzi. O soluție foarte facilă în acest sens o constituie un instrument special dezvoltat de reprezentanții Imobiliare.ro, anume Raportul prețExpert. Îl poți solicita direct de pe portal, iar după completarea formularului cu datele imobilului și efectuarea plății (5 euro, prin SMS), vei primi raportul detaliat pe e-mail. Pe lângă estimarea valorii de piață pentru proprietatea analizată și prețul recomandat de promovare (incluzând o marjă de negociere), raportul va cuprinde detalii despre evoluția pieței de profil. La fiecare asemenea raport achiziționat, vei beneficia, în mod gratuit, de o analiză suplimentară.

Cum stabilești corect valoarea unei proprietăți imobiliare

Dacă vrei să te ocupi pe cont propriu de partea de evaluare a imobilului, îți poți alcătui o listă de proprietăți similare, pentru a decide cam unde se situează locuința ta din punct de vedere financiar. Dacă nu ești familiarizat cu piața de profil, o asemenea cercetare îți poate lua, însă, multe ore de muncă, iar eficiența acestui efort poate fi pusă sub semnul întrebării de faptul că o serie de caracteristici de detaliu pot determina diferențe semnificative de preț. Desigur că un profesionist în domeniu va fi familiarizat cu acest gen de „detalii' și va ști exact la ce să se uite, astfel că pentru o evaluare corectă poți apela la serviciile unui agent imobiliar sau chiar la un evaluator specializat.

Factori interni care pot influența prețul unei locuințe

Așa cum am arătat în cele de mai sus, chiar și atunci când avem de-a face cu două locuințe similare din punctul de vedere al suprafeței și al numărului de camere, ecartul de preț dintre acestea (în euro/mp) poate fi semnificativ – ajungând să fie chiar de ordinul zecilor de mii de euro, per ansamblu. Diferența este dată de o serie de caracteristici suplimentare inerente ale proprietăților analizate:

Zona în care se află locuința

Dincolo de prețul efectiv de achiziție, amplasamentul unui imobil este criteriul de selecție cu cea mai mare „greutate' în ochii potențialilor cumpărători. Acest fapt nu este de mirare, având în vedere că facilitățile disponibile în împrejurimile casei vor avea un important cuvânt de spus în ceea ce privește calitatea vieții tale și a familiei tale, pe termen lung. Deși zonele centrale ale marilor orașe sunt preferate adesea de către tineri, un cartier liniștit și deservit de multiple facilități (mijloace de transport în comun, magazine, instituții de învățământ, spații verzi, locuri de joacă pentru copii, parc etc.) va fi foarte atractiv pentru familii, dar nu numai.

Vechimea construcției reprezintă un aspect important de luat în calcul, mai ales pentru apartamentele din blocurile cu regim mare de înălțime

Anul construcției

Pentru că determină durata de viață a unui imobil, anul construcției acestuia este un alt aspect luat în considerare de către cei care achiziționează o locuință. Acest criteriu este cu atât mai important în cazul apartamentelor din blocurile vechi cu regim mare de înălțime din București, vulnerabilitatea la seisme a celui mai mare oraș al țării fiind binecunoscută. Astfel, pentru cumpărătorii interesați de Capitală, cutremurul din 1977 reprezintă un important punct de referință, ei așteptându-se la o ajustare corespunzătoare a prețului pentru imobilele finalizate înainte de acest moment.

Compartimentarea

Gradul de confort este influențat nu doar de suprafața locuinței, ci și de modul în care aceasta este compartimentată. Câștig de cauză au, la acest capitol, apartamentele decomandate, care oferă locatarilor cel mai mare grad de intimitate, datorită faptului că accesul în fiecare cameră, inclusiv baie și bucătărie, se face prin intermediul unui (singur) hol. Pe locul al doilea se află apartamentele semidecomandate, în cazul cărora sufrageria (sau livingul) reprezintă o zonă de trecere.

Numărul băilor și al balcoanelor

La capitolul compartimentare, de luat în calcul în procesul de stabilire a prețului cerut este și numărul de băi și balcoane de care dispune o locuință. Astfel, un apartament cu trei camere ar trebui să aibă două băi și, eventual, chiar două balcoane – și este evident că o asemenea proprietate va avea o valoare mai mare decât, să zicem, un apartament cu trei camere de tip confort doi, cu o singură baie și cu un singur balcon. În mod similar, o vilă ar trebui să aibă cel puțin două băi, câte una pentru fiecare etaj – și, la fel, cel puțin două balcoane. Mai mult decât atât reprezintă un beneficiu pentru care un cumpărător educat nu va ezita să plătească.

Alte îmbunătățiri

Starea în care se găsește o proprietate – și, implicit, îmbunătățirile care i-au fost aduse – reprezintă un alt criteriu de diferențiere în momentul în care se stabilește prețul acesteia. Astfel, este absolut firesc ca o locuință în care proaspătul proprietar se poate muta imediat, ce necesită intervenții minime pentru renovare și reparații, să coste cu câteva mii de euro mai mult decât una ce are nevoie de modificări costisitoare. Cu cât locuința este mai mare, cu cât diferența de preț dintre aceste două situații va fi, și ea, mai semnificativă.

Dacă se vinde mobilat sau nu

Pe lângă îmbunătățirile existente, un alt factor ce poate ridica valoarea unui imobil scos la vânzare este gradul de mobilare și/sau utilare a acestuia. După ce au investit în mobilier făcut la comandă, unii vânzători preferă să lase noilor proprietari locuința așa cum este. În funcție de gradul de mobilare și de calitatea pieselor lăsate în urmă, inclusiv electrocasnicele mari, acest lucru poate reprezenta un avantaj pentru un cumpărător care nu mai dispune nici de timpul, nici de fondurile necesare pentru a se ocupa imediat de o amenajare. În cazul apartamentelor la bloc, mobilate și utilate cu produse de nivel mediu, aceste dotări pot crește prețul locuinței cu circa 3.000 de euro.

Un cumpărător va fi dispus să scoată semnificativ mai mult din buzunar pentru o locuință mobilată și amenajată modern, ce necesită intervenții minime înainte de mutare

Locul de parcare

În mod firesc, locul de parcare aferent unei locuințe justifică un preț de vânzare mai ridicat doar în cazul în care acesta este transferat efectiv din proprietatea vânzătorului în cea a cumpărătorului. Asta nu se aplică în cazul blocurilor vechi, în care locurile de parcare sunt deținute, în mod normal, de către Primărie. În cazul ansamblurilor rezidențiale noi, însă, valoarea unei asemenea proprietăți adiacente va fi, probabil, ea însăși supusă negocierilor – în funcție de prețurile practicate de dezvoltatorul respectiv sau de alți vânzători din cadrul complexului (sau din zona în care acesta se află situat).

Factori externi care pot influența prețul unei locuințe

Dincolo de caracteristicile concrete ale unei proprietăți, există și alte aspecte care îi pot influența valoarea de piață – și, deci, prețul de pornire și, apoi, cel de vânzare. Este vorba aici de factori externi (sau macro), ce țin de evoluția economiei unei țări în general, a pieței imobiliare per ansamblu sau a pieței financiare:

Economia

După cum a arătat-o recesiunea declanșată în 2008, evoluția economiei naționale – și chiar internaționale! – are un important cuvânt de spus asupra nivelului prețurilor caselor. Asta pentru că de starea economiei în general depinde puterea de cumpărare a populației și, de aici, apetitul și disponibilitatea acesteia pentru achiziția de bunuri cu o valoare ridicată, cum sunt cele imobiliare. O analiză realizată de compania de consultanță SVN Romania relevă că, din punctul de vedere al accesibilității locuințelor noi, epidemia de COVID-19 a avut un impact limitat asupra pieței rezidențiale din Capitală, acest gen de imobile fiind de patru ori mai ușor de achiziționat la începutul lui 2021 comparativ cu anul 2008.

Cererea și oferta

Aflat în strânsă corelație cu evoluția economiei în general, raportul dintre cerere și ofertă joacă un rol esențial în evoluția prețurilor locuințelor. Cel mai recent raport de piață publicat de Analize Imobiliare, platforma dezvoltată și susținută de Imobiliare.ro, relevă că în contextul relaxării restricțiilor privitoare la COVID-19, cererea pentru proprietăți rezidențiale (apartamente și case disponibile spre vânzare în cele șase mari orașe ale țării) a fost, în T2 2021, cu 12% mai mare decât în perioada similară din 2020.  Pe de altă parte, oferta totală de apartamente și case construite înainte de anul 2000 disponibile spre vânzare în aceleași centre regionale a fost, trimestrul trecut, cu aproximativ 24,6% mai ridicată decât în aceeași perioadă din 2020.

Dobânzile ratelor bancare

Nu în ultimul rând, dacă te afli în faza de stabilire a prețului unei proprietăți și vrei să ajungi la o valoare corectă, trebuie să ții cont și de evoluția dobânzilor la credite. Asta pentru că, din perspectiva cumpărătorului, întrebarea esențială nu este atât de mult dacă își poate permite să achiziționeze el singur locuința pe care tu o ai de vânzare, ci dacă poate accesa sau nu finanțarea necesară pentru aceasta. În general vorbind, condițiile restrictive de creditare generează o presiune de sus în jos asupra prețurilor locuințelor – și invers.

Sursă foto: Pixabay.com

Daca ti-a placut acest articol, urmareste ELLE.ro pe GOOGLE NEWS sau pe FACEBOOK